Amministratore di condominio : profili deontologici e responsabilità

Amministratore di condominio : profili deontologici e responsabilità

Si è detto più volte che uno degli aspetti più interessanti ed innovativi della riforma del condominio è quello di aver reso l’amministratore di condominio un vero professionista sempre all’altezza in grado di affrontare con la sua preparazione ogni problematica che il mondo condominiale gli pone innanzi.

Ovviamente questa evoluzione professionale non è fatta solo ed esclusivamene di meriti o di aggiornamento professionale continuo o di esperienza sul campo, ma impone al tempo stesso che il lavoro si svolga seguendo determinate linee guida e sottostando a norme etiche. In poche parole anche l’amministratore di condominio è soggetto ad un codice deontologico e/o di comportamento non solo nei riguardi dei condomini e del condominio amministrato ma anche nei confronti dei colleghi.

Non esiste un vero e proprio codice deontologico stilato dalla legge di riforma del condominio quest’ultima ha semplicemente lasciato il campo alle associazioni di categoria il compito di redigerne uno per i propri associati.

È bene chiarire sin da subito che l’ordinamento italiano non prevede norme deontologiche cogenti ad hoc per gli amministratori di condominio. L’inosservanza del codice di comportamento stilato dalle varie associazioni in caso di inosservanza comporta la possibile espulsione dal’associazione stessa. Le associazioni di categoria non sono né ordini professionali né collegi con poteri disciplinari e sanzionatori nei riguardi degli iscritti.

Esistono tuttavia delle linee guida che la L. n° 4/2013 sulle professioni non rientranti tra quelle che hanno un ordine professionale di appartenenza ha ritenuto debbano sempre essere presenti nei vari ed eventuali codici di comportamento e deontologici.

È ovvio che questi principi non si discostano da quelli titpici di ogni professione e regolano normalmente i rapporti con i condomini, i rapporti con gli associati ed i principi di trasparenza correttezza, lealtà, professionalità e competenza nello svolgimento dell’incarico professionale sin dal momento del conferimento.

L’amministrstore del condominio per assolvere nel migliore dei modi il proprio incarico deve avere come obiettivo primario l’interesse del condominio nella gestione e cura della cosa comune, nell’interesse dei condomini intesi come insieme dei fruitori della cosa condominiale e nei confornti dei singoli. Un altro dei requisiti che spiccano e quello della onorabilità. Come si vede non sono requisiti e principi deontoloci ed etici nuovi coniati appositamente per l’amministratore, al contrario sono tutti requisiti ben presenti da sempre nel panorama delle professioni ordinistiche, ma il fatto che la legge della riforma condominiale e la legge che regolamenta le professioni non ordinistiche li abbiano voluti applicare anche all’amministratore del condominio è il segnale chiaro che questa professione oggi non è più considerata semplice dopolavoro e non è più terreno fertile per dilettanti allo sbaraglio.

Proseguendo nell’analisi dei requistiti che l’amministratore deve avere al momento dell’assunzione dell’incarico professionale è utile, come sempre, dare uno sguardo al quadro normativo. In particolare l’articolo 71 delle Dis. Att. c.c. impone all’amministratore il godimento dei diritti politici, non aver ricevuto condanne per reati contro la pubblica amministrazione, dell’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio ed ogni altro reato non colposo per il quale la legge commina la reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni; che non siano stati sottoposti a misure di prevenzione definitive; che non siano interdetti o inabilitati; che non siano annotati tra gli elenchi dei protesti cambiari; che abbiano il diploma di scuola media secondaria; aver frequentato un corso professionale presso enti che svolgono formazione professionale periodica. La perdita anche di uno solo dei primi cinque requisiti richiesti dall’articolo 71 disp att cc comporta l’immediata perdita dell’incarico per l’amministratore.

La violazione di alcuni dei principi deontologici e di comportamento è strettamente collegata alla responsabilità penale e civile dell’amministratore.

Perchè una responsabilità penale dell’amministratore ad esempio è certamente anche una violazione deontologica o del codice di comportamento delle singole associazioni di categoria di cui eventualmente fa parte lo stesso amministratore. E l’associazione di categoria in questo caso assumerà provvedimenti disciplinari fino all’espulsione nei confronti dell’associato che ha violato le norme deontologiche e in alcuni specifici casi potrà persino costituirsi parte civile nel processo nei confronti dell’amministratore infedele ottenendo così un risarcimento dei danni anche in caso di responsabilità contrattuale od extracontrattuale.

Dunque, lo spunto deontologico mi dà la possibilità di illustrare, seppur brevemente, alcuni aspetti della responsabilità in cui può incorrere l’amministratore.

Iniziamo da quella penale. In questo caso la responsabilità è essenzialmente di tipo omissivo. Ovvero l’amministratore è passibile di essere ritenuto responsabile penalmente nel caso in cui non compie un’azione o non tiene un comportamento che viceversa la legge gli imponeva di tenenre e/o di svolgere. Meno frequente, ma non per questo impossibile, è il caso di una responsabilità di tipo commissivo.

Lo schema tipico è quello dell’articolo 40 cp “non impedire l’evento che si ha l’obblogo giuridico di impedire equivale a cagionarlo”.

In ogni caso la responsabilità penale deriva sempre e comunque dai doveri incombenti sull’amministratore e contenuti negli artt. 1130 n. 3 e 4 e 1135 n 2 cod civ. la mancata attuazione dei doveri in essi contenuti fa scattare il reato omissivo. Sotto il profilo penalistico i reati omissivi sono propri e impropri. L’omissione è propria quando il soggetto non compie un’azione che la norma gli impone di compiere è impropria quando si viola l’obbligo di impedire un evento. Affinchè l’azione divenga reato è necessario: il verificarsi dell’evento; il nesso di causalità tra evento e mancata attuazione del comportamento richiesto dalla legge; obbligo del soggetto di impedire l’evento.

Nel caso della professione di amministratore di condominio non esistono reati c.d. propri (che si configurano solo ed esclusivamente se commessi da un soggetto che riveste una determinata qualità) tuttavia moltissimi dei reati che riguardano la professione di amministratore fanno riferimento agli adempimenti relativi alla manutenzione delle cose comuni alla loro cura e stabilità e messa in sicurezza (Crollo colposo, Incendio colposo, omissione di lavori in edificio o costruzioni che minacciano rovina), riguarda l’adozione di cautele necessarie a garantire l’incolumintà dei condomini all’interno dell’edificio condominiale ama nche dei terzi che vi accedono (lesioni colpose o addirittura omicidio colposo). Anche la mancata ottemperanza del passaggio di consegne al nuovo amministratore se ordinato dal giudice diviene un reato.

Anche nel campo della sicurezza sul lavoro l’amministratore di condominio ha notevolissime responsabilità e doveri che nel caso dovessero essere violati sfociano in reati penali.

In caso di lavori all’interno del condominio l’amministratore è considerato imprenditore e datore di lavoro. Alla luce di questo inio deve osservare integralmente la normativa antinfortunistica. Molteplici sono anche le implicazioni in materia di responsabvilità civile sia contrattuale che extracontrattuale. In questa sede non mi è consentito dilungarmi oltre sul tema che pure merita un approfondimento molto più ampio sia per la vastità del tema che per l’importanza dello stesso nella professione. È sufficiente fare un breve accenno alla responsabilità contrattuale dell’amministratore che proviene dalla circostanza che l’amministratore con l’incarico diviene il legale rappresentante del condominio a tutti gli effetti con le conseguenze del caso anche in tema di rappresentnza processuale del condominio.

Avv. Aldo Piscitello

Presidente Responsabile Centro studi Confamministrare Italia